Строительная отрасль продолжает лавировать в непростых условиях. Высокие ставки и ужесточение условий льготной ипотеки ограничивают доступность нового жилья для покупателей. Строить стало сложнее и самим девелоперам – давят рост издержек и дороговизна банковских денег. Пока эксперты и даже застройщики задумываются о перспективах краха «пирамид», первые ласточки кризиса уже полетели.

В ПОИСКАХ БАЛАНСА

Спрос на новостройки в российских городах-миллионниках в апреле 2026 года сократился на 21,4% год к году, до 13,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на сервис «Пульс продаж новостроек». В аналитическом сервисе bnMAP.pro говорят о падении интереса к первичному жилью за апрель в российских миллионниках уже на 27,3% год к году, до 14,1 тыс. сделок.

Сокращение продаж объясняется труднодоступностью ипотеки. Свою роль сыграло и ужесточение условий семейной ипотеки — теперь семья может взять только один такой кредит.

Снижение в Новосибирске, по данным «Пульса продаж новостроек», составило 25,6% год к году. Новосибирский аналитик Сергей Николаев пишет о сокращении спроса в агломерации на 14,4%.

«За 4 месяца продажи больше 10 лотов были у 53 застройщиков, еще 20 компаний реализовали от 1 до 10 квартир. У четырех застройщиков число расторжений превысило число новых договоров в сумме на 68 единиц, — комментирует эксперт. — Вероятность попасть в долгострой растет. Надежными вариантами для приобретения остаются квартиры в сданных домах и проекты от финансово устойчивых застройщиков».

Количество новостроек в проектах с неоткрытыми продажами в Новосибирской области в мае достигло максимума. «Основная причина — низкий спрос. А после старта продаж застройщик не имеет возможности остановить строительство», — пишет Николаев.

В текущих условиях строительные компании действительно находятся в жёстких рамках: нестабильный спрос, дорогое банковское финансирование и необходимость комплексного освоения территории — участки теперь дают под большие проекты с возложением обязательств по инфраструктуре и соцобъектам.

 «Стратегия застройщика сейчас должна быть сбалансированной и основанной на темпах продаж. Ключевым фактором должен стать паритет «распроданности» и строительной готовности объектов. Именно эти два критерия выходят на первый план в оценке надежности застройщика как для покупателей, так и для всех участников рынка. Строительство с привлечением проектного финансирования и при этом без учета динамики продаж, а значит, своевременности денежных поступлений, может привести к эффекту пирамиды и в результате к серьезным рискам для застройщика», — рассуждал в марте в комментарии «Коммерсанту» новосибирский застройщик Евгений Гаврилов.

В мае, по данным ДОМ.РФ, российские застройщики вывели на рынок 2,3 млн кв. метров  новых проектов. Это на 14% меньше, чем годом ранее, и запуски сокращаются третий месяц подряд.

«Снижение выглядит как реакция на охлаждение спроса. Если в октябре 2025 г. — январе 2026 года продажи составляли 2,5–3,7 млн кв. метров в месяц, то в феврале–апреле 2026 года — уже 1,6–1,7 млн кв. метров», — говорят аналитики корпорации.

В крупнейших регионах динамика неоднородная, в Новосибирске, например, сокращение запусков в январе-мае составило всего 2% году к году, для сравнения в Москве — минус 28%, в Санкт-Петербурге — минус 50%.

УХОД С РЫНКА И БАНКРОТСТВО

В начале 2026 года стало известно об уходе с рынка одного из старейших застройщиков — «Краснообск. Монтажспецстрой». Уходит, «не оставив за собой шлейфа проблем, для Новосибирска это редкость», комплиментарно писали СМИ.

Своё решение основатель компании Виктор Плахотников объяснил просто — построить жильё не проблема (он и строил не на кредитные деньги), проблема — продать.

«У людей стало меньше возможностей купить квартиру. Само правительство предполагает, что в следующем году строительство может полностью остановиться в стране. Построить для меня — не проблема, но если это никому не нужно, что делать с квартирами? Поэтому и закончили строительство», — заявил Плахотников.

Вероятность похожих решений изучают и другие застройщики Новосибирска, говорил строитель.

Ещё в 2025 году стало известно о проблемах у ГК «Стрижи». Летом руководитель компании Игорь Белокобыльский вместе с представителем Альфа-Банка, финансирующего стройки, вышли с заявлением о ситуации на популярном сайте НГС, что вызвало обсуждение уже в публичной плоскости.

Из текущих проектов «Стрижей» флагманским считается «Русское солнце» — ЖК в неорусском стиле около зоопарка с расчетом в позиционировании на некоторую степень элитарности. В 2025 году Белокобыльский был вынужден признать сдвиг сроков ввода домов в комплексе.

«С „Русским солнцем“ возникла трудная история: у нас много индивидуальных изделий, а игроков, способных их сделать, стало меньше. Выросла цена, повлияло и санкционное давление. Было тяжело, но нам удалось в нижней точке сбалансировать продажи и себестоимость. Мы нашли решение в рамках обычного кредитования, — заявлял застройщик. — Все факторы, к сожалению, больно ударили по срокам, мы идем с отставанием на семь–восемь месяцев».

Бюджет комплекса подрос на миллиард рублей. Из-за дополнительного финансирования «Русского солнца» компании пришлось заложить несколько активов Альфа-Банку, которые решили продать. Чем закончилась эта история, не сообщалось.

Помимо «Русского солнца», среди проектов ГК ещё недавно на сайте Наш.дом.рф указывались ЖК «Авангард Парк» (ООО СЗ «Точка опоры») и ЖК «Новелла» (ООО СЗ «Вейкпарк»). По данным на 5 июня, ЖК «Новелла» на сайте сервиса в числе строящихся ЖК «Стрижей» не упоминается. 

скрин с сайта Наш.дом.рф

В том же интервью НГС Белокобыльский говорил, что решил остановить стройку «Новеллы» до лучших времен. Ранее проект, который еще толком и не начали строить, успел оскандалиться затопленным котлованом. Жители района и общественники опасались за экологию рядом расположенного озера Жемчужина Сибири из-за стоков со стройки, а также, не съедут ли в котлован с водой расположенные поблизости участки с домами, рассказывал сайт «Прецедент». По делу назначена экспертиза, производство приостановлено, следует из данных на сайте суда.

Теперь же компании, связанные с застройщиком, получают иски от контрагентов, обратили внимание журналисты.

Как пишут СМИ, ООО «Альтаир» подало иск к ООО «Управление заказчика строительной компании «Стрижи»» (УЗСК «Стрижи») о взыскании задолженности по договорам оказания услуг. Общая сумма, фигурирующая в иске с учетом пени, составляет порядка 3,5 млн рублей. И, как следует из комментария представителя истца, это не вся задолженность связанных с застройщиком «Стрижи» компаний.

«Мы ждали погашения долга почти полтора года, прежде чем обратиться в суд. Наша компания предоставляла застройщику в аренду специализированную технику, но не получила расчет. Более того, общая задолженность компаний, входящих в ГК „Стрижи“, перед ООО „Альтаир“ составляет порядка 20 млн рублей. Однако намерения банкротить УЗСК „Стрижи“ у нас нет, мы просто хотим получить свои деньги», — прокомментировал иск «Прецеденту» директор ООО «Альтаир» Ян Ураевский.

Судя по данным арбитража, «Альтаиру» также задолжала строительная компания «Серебро», принадлежащая основателю «Стрижей» Игорю Белокобыльскому. В мае арбитраж постановил взыскать с неё в пользу «Альтаира» около 14,7 млн задолженности, а также 3,5 млн — пени за нарушение сроков оплаты. Согласно материалам дела, изначально договоры с подрядчиком заключали УЗСК «Стрижи» и предприниматель Станислав Пономарев (он на сайте наш.дом.рф указан как генподрядчик ЖК «Авангард парк» группы «Стрижи»). Однако в последующем права и обязанности Пономарева и УЗСК «Стрижи» были переданы ООО СК «Серебро».

К «Серебру» также подан иск от ООО «Цемент НМК» девелопера Андрея Добринского. Компания потребовала банкротства в связи с просроченной задолженностью. При этом сумма в деле фигурирует не очень большая — всего 4,4 млн рублей. Пока суд отложил заседание по рассмотрению обоснованности заявления на 23 июня 2026 года.

Мэрии в 2026 году удалось отсудить у застройщика «Квартал», который сейчас возводит «Русское солнце», не менее 236,7 кв. м. жилых помещений для расселения людей из аварийных домов. Компания обязалась ранее передать городу более 700 «квадратов» в домах на улице Лобачевского в рамках договора о масштабном инвестпроекте.

На Лобачевского, по открытым данным, «Квартал» строил ЖК «Рафинад». В октябре 2024 года дома были введены в эксплуатацию, однако городу метры переданы не были. Мэрия пошла в суд, и в ходе рассмотрения иска «Квартал» отдал 539,2 кв. м. в июне 2025 года. Остальные более 230 «квадратов» чиновники истребовали через суд. Застройщик пытался обжаловать решение, но оно устояло в апелляции.

Фото: минстрой Новосибирской области/Вконтакте